Huurwoning in goede staat opgeleverd?

Een huurder levert een woning aan het einde van de huurovereenkomst niet in een goede staat op. Bij de eindinspectie blijkt dat er door vocht schade aan de woning is ontstaan. Volgens de verhuurder komen de herstelkosten voor rekening van huurder.

De vraag die eerst beantwoord moet worden is of de huurder de mogelijkheid heeft gehad om de eventuele gebreken te herstellen. Voorop staat dat in de toepasselijke huurvoorwaarden de opleveringsprocedure uitgebreid staat beschreven. Daar staat onder andere in vermeld dat de huurder na de voorinspectie de mogelijkheid heeft om de geconstateerde gebreken voor de eindinspectie te herstellen. Daarmee wordt het belang van een voorinspectie verduidelijkt. De procedure omtrent de voorinspectie wordt in een brief van de verhuurder aan de huurder nog eens herhaald. Vast staat dat er geen voorinspectie heeft plaatsgevonden omdat de huurder daar van heeft afgezien. De huurder heeft direct een afspraak voor de eindinspectie heeft gemaakt. Dit maakt dat zij de consequenties van die beslissing moet dragen.

De volgende vraag die beantwoord moet worden is of het gehuurde in een goede staat is teruggegeven. Volgens de verhuurder is er schade aan het gehuurde. Deze schade bestaat uit drie onderdelen, namelijk schade aan de keuken, aan de deuren en aan de vloerbedekking. In totaal zou het herstel hiervan op een bedrag van € 2.922,72 komen. De huurder betwist dat er schade aan het gehuurde is. Volgens haar heeft zij het gehuurde niet in slechtere staat opgeleverd dan de staat bij aanvang van de huurovereenkomst.

Gelet op het verweer van  de huurder is van belang of er een beschrijving van het gehuurde is gemaakt. Daaruit kan namelijk afgeleid worden in welke toestand het gehuurde door de huurder is ontvangen. Wanneer er een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, kan de huurder worden gehouden het gehuurde in de staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard. Als uitzondering op deze regel gelden geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Als er geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.

De verhuurder stelt dat zij bij aanvang van de huurovereenkomst een dergelijke beschrijving heeft opgesteld die de huurder heeft ondertekend. De huurder stelt echter dat deze opnamestaat niet voldoet aan de eisen die daaraan volgens de bedoeling van de wetgever en de jurisprudentie gesteld moeten worden.

Voorop staat wel dat een beschrijving zodanig moet zijn dat beide partijen weten hoe het gehuurde moet worden opgeleverd. De rechter moet dan ook oordelen of de door de verhuurder overgelegde opnamestaat hieraan voldoet. In deze opnamestaat is een tabel opgenomen waarin de gebreken bij huuraanvang kunnen worden vermeld. Daarnaast is er een inventarislijst opgenomen. De opnamestaat sluit af met de volgende zin: “Ondergetekende verklaart de woonruimte in goede staat en zonder beschadigingen te hebben ontvangen, uitgezonderd de bovenstaande gebreken. (…)”
De opnamestaat vermeldt geen gebreken. Deze opnamestaat is door  de huurder getekend.

De rechter is van oordeel dat deze opnamestaat niet overeenkomt met de bedoeling van de wetgever bij een beschrijving van het gehuurde. Deze opnamestaat is namelijk dermate summier dat daaruit niet afgeleid kan worden dat de huurder wist in welke staat zij het gehuurde weer moest opleveren. De aanvangsstaat is hierin onvoldoende duidelijk vastgelegd, nu er alleen ruimte was voor vermelding van de gebreken. Uit deze opnamestaat volgt niet wat op dat moment feitelijk de staat van het gehuurde was. Hierdoor gaat de rechter ervan uit dat er geen beschrijving van het gehuurde is gemaakt.

De wetgever heeft bedoeld om, wanneer geen beschrijving van het gehuurde is gemaakt, de verhuurder te belasten met het bewijs ten aanzien van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst en dus van het feit dat bepaalde tekortkomingen pas tijdens de huurovereenkomst zijn ontstaan.Daarom bepaalt de rechter dat de bewijslast hiervan bij de verhuurder rust.

Gelet op het voorgaande moet de verhuurder bewijzen dat de staat van de keuken, de vloerbedekking en de deuren bij aanvang van de huur anders was dan de staat waarin de huurder deze heeft opgeleverd.

De verhuurder heeft dat wat betreft de keuken bewezen. Bij aanvang van de huurovereenkomst is een nieuwe keuken is geplaatst. De verhuurder heeft haar stelling ook nader onderbouwd met een factuur voor deze keuken, gedateerd 17 juli 2006. Dat de staat van de keuken nu anders is dan bij aanvang van de huur heeft de verhuurder bewezen door overlegging van foto’s van de keuken. Daarop is duidelijk zichtbaar dat de randen van de keukenkastjes zijn omgekruld. Volgens de verhuurder is deze schade door vocht veroorzaakt, doordat  de huurder onvoldoende geventileerd zou hebben. De huurder heeft niets tegen deze stelling en de foto’s aangevoerd, zodat de rechter ervan uitgaat dat de keuken beschadigd is opgeleverd. De huurder moet dan ook de kosten voor herstel betalen. De rechter wijst daarom in ieder geval de gevorderde, onweersproken, kosten van de keuken van € 1.403,03 toe.

Wat betreft de vloerbedekking en de deuren moet de verhuurder bewijzen dat de huurder niet in overeenstemming met de staat bij aanvang van de huur heeft opgeleverd. Daarbij moet verhuurder ook rekening houden met slijtage bij normaal gebruik. Volgens de verhuurder was de vloerbedekking nieuw toen  de huurder  daar kwam wonen en geldt een levensduur van 12 jaar voor die vloerbedekking. De huurder heeft betwist dat de vloerbedekking nieuw was, zodat de verhuurder dit moet bewijzen. Daarnaast moet de verhuurder bewijzen dat de schade aan de deuren niet voorkomt uit normale slijtage. Uit de overgelegde foto’s is dit niet af te leiden. 

Wat betreft de omvang van de toe te wijzen schadevergoeding geldt dat alleen de daadwerkelijk gemaakte kosten kunnen worden toegewezen. De verhuurder moet daarom bewijzen dat zij de factuur voor de deuren met factuurdatum 2 juni 2010 betaald heeft, nu hierboven staat vermeld dat het een proeffactuur betreft.

Gelet op de diverse bewijsopdrachten, verwijst de rechter de zaak naar de rolzitting.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Home